Die Branche – wie wir sie sehen

Der deutsche Immobilienmarkt ist in all seinen Segmenten grundsätzlich gesund. Über eine Blasenbildung wird gerne diskutiert, sie ist aber lediglich vereinzelt und lokal erkennbar.

Professionellen Playern auf der Produktions- und Investorenseite stehen vorsichtig gewordene Banken gegenüber, die auf dem Fundament bereinigter Inlandsbücher erst langsam wieder bereit sind, zu alten Beleihungsansätzen und begrenztem Risiko zurückzukehren. Daneben sind alternative Finanzierungswege sowie neue Anbieter, wie z.B. Versicherungen, getreten.

Das nachhaltig historisch niedrige Zinsniveau hat zu einer Renaissance der Immobilie als Anlageklasse geführt. Die früher fast belächelte Immobilienrendite wurde im Vergleich zu alternativen Anlagekategorien stetig interessanter. Die gestiegene Nachfrage hat manches frühere Investment gerettet, aber auch die Preise steigen lassen und die Eingangsrenditen gesenkt.

Es fehlt heute nicht an Kapital, sondern an „guter Ware“, so dass einzelne Kapitalsammelstellen bereits ihren Mittelzufluss stoppen mussten, für offene Fonds ein gänzlich neuer Schließungsgrund.

Die Wohnimmobilie hat sich breit gegenüber den gewerblichen Immobilien etabliert und ist gesuchter denn je. Das gilt nicht mehr nur für den privaten, sondern auch für den institutionellen Investor. Konzentrationsprozesse bei Bestandshaltern beweisen dies ebenso wie die Entwicklung der notierten Wohnimmobilien-Aktien sowie die Nachfrage nach offenen und geschlossenen Wohnimmobilien-Fonds.

Die Knappheit an gutem und zugleich preisgerechtem Produkt führt zu ersten „spekulativen Überreaktionen“, das Prinzip Hoffnung setzt sich –teilweise unter Anlagedruck- gegen das die letzten Jahre beherrschende Prinzip der Vorsicht durch. Dies gilt in erster Linie für das pricing.

So manche Investorenkalkulation geht schon auf dem Papier nur auf, weil bei der Ankaufsentscheidung weitere Preissteigerungen unterstellt werden. Maßgeblich für die kurz- und mittelfristige Entwicklung von Nachfrage und Rendite ist die weitere Zinsentwicklung. Da wir in Zeiten „politischer Zinsen“ leben, ist diese mit herkömmlichen Methoden kaum prognostizierbar, wir erwarten jedoch so bald keinen nennenswerten Anstieg.

Aus diesem Blickwinkel sollte die Immobilienkonjunktur daher weiterhin Rückenwind haben.

Investitionsalternativen mit einem wettbewerbsfähigen Chancen-Risiko-Verhältnis sind in einem Nullzinsumfeld rar, so dass die weltweit überbordende Liquidität auch weiterhin in die substanzstarke und damit solide erscheinende Immobilienanlage drängen wird.

Dabei rücken allerdings auch wieder risikoreichere Assetklassen und spekulative Projektentwicklungen sowie „Ausweichstandorte“ ins Blickfeld der Investoren.

 

Nicht alle Standorte werden die Erwartungen erfüllen können, denn die Schere zwischen den heute schon starken und schwachen Lagen öffnet sich weiter. Das gilt mikro wie insbesondere makro.

Im Segment der Büro- und Handelsimmobilien sind unter anderem digitale Vernetzung, flexible Arbeitswelten und steigende Anforderungen der Unternehmen an die Eignung ihrer Flächen zur CI -Unterstützung aktuelle Themen. Das wird zu neuen Anforderungen und Konzepten führen. Spürbar sind bereits heute immer kürzere Erneuerungs- odergar Lebenszyklen gewerblicher Immobilientypen.

Sonderentwicklungen verursachen z.B. der Brexit (für Frankfurt und Berlin) oder die Zuwanderung in regionale Schwerpunkte. Immer wieder verändern sich auch die Herkunftsländer des aus aller Welt nach Deutschland strebenden Kapitals auf Grund internationaler Kapitalmarktentwicklungen und politischer Unsicherheiten. Die Abwägung dieses Kapitals von Risiko, Währungs- und Marktstabilität sowie mittel- bis langfristiger Rendite führt zu steigender Investitionsbereitschaft in den deutschen Immobilienmarkt. Eine weitere Verknappung und Verteuerung von Anlageobjekten wird die Folge sein.

Die Land-Stadt Wanderung von Menschen und Kapital hält auch hierzulande an, ist jedoch im „dezentralen“ und föderal strukturierten Deutschland auf ca. 35 Städte verteilt und damit abgemildert. Der Druck auf die Ballungsräume und steigende Wohnkosten bedingen neue Wohntrends und Anlageprodukte wie etwa „Mikroapartments. Auch der suburbane Raum profitiert wieder verstärkt von dieser Entwicklung, leidet aber auch darunter.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum drängen immer mehr Bauträger und Investoren auf den gleichen Markt, was die Bodenwerte zum größten Preistreiber werden lässt. Projektentwickler müssen bereit sein, in Standorte ohne Planungssicherheit zu investieren, was gerade im Wohnungsbau zu steigenden Risiken führt.

Die Kommunen stehen unter Druck, durch Ausweisung neuer Wohnbauflächen, zügigere Baurechtschaffung und weitere Maßnahmen der Wohnbauförderung der Verknappung und Preisspirale entgegen zu wirken.

Der Gesetzgeber ist gefordert, das Bauen in Deutschland durch Verfahrensbeschleunigung sowie den Abbau kostenrelevanter Anforderungen generell preiswerter zu machen.

Wir können feststellen, dass die Immobilienwirtschaft auch in den kommenden Jahren erheblich gefordert sein wird, die angesprochenen Risiken, Probleme und Ziele sachkundig und intelligent zu bearbeiten. Die zunehmende Professionalisierung der Branche lässt jedoch hoffen und bietet zumindest die Aussicht auf weiteres qualitatives Wachstum.